變更淡海新市鎮特定區第一期細部計畫( 捷運車站專用區為捷運開發區、倉儲批發專用區為產業專用區) 案計畫書 - 地主專區

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●淡海新市鎮第1期發展區第2開發區內公司田段17、17-1、17-2 地號位於淡海輕軌G04 車站南側(綠山線已於民國107年通車，現為營建署管理之土地，現況配合綠山線之開通，於部分土地作短期綠美化，餘為閒置空地。
●惟在捷運建設已經通車及地方期待未來淡江大橋促進淡海地區發展，現行都市計畫的土地使用分區，不僅無法發揮鄰近捷運車站的大眾捷運導向發展優勢，也無法呼應地方發展需求。
●考量本計畫區周邊發展機能與公共服務完整，目前已是新市鎮第一期發展區中生活機能最佳之區域之一。因此，考量捷運車站周邊轉乘與綠色交通使用需求，一併檢討與評估計畫區應結合地方休閒與新興產業投資目標、並且吸引有利淡水地區產業投資，透過本次變更調整土地使用分區性質，以促進公有土地有活化利用。

●申請變更範圍包括公司田段17、17-1、17-2 地號等3筆土地，屬淡海新市鎮特定區計畫內之捷運車站專用區與倉儲批發專用區，面積合計約為3.68公頃。

●變更範圍面積合計達3.68公頃，權屬為公有、規模完整，有助引入具多元商業經營能力的廠商，發展「都會或區域層級的商業活動」。計畫範圍面臨省道、輕軌捷運車站，聯外交通便捷，透過「都會或區域層級商業活動」的發展，更可充分發揮區位條件優勢，結合淡海地區遊憩活動及北海岸觀光資源。此外，由於本計畫區之面積廣闊且位居新市鎮行政核心，也可以兼顧內需型態地區商業與公益機能，成為功能完整的複合商業空間。

●本計畫擬透過土地使用分區之變更，併同調整使用分區之組別。兩筆地號之土地使用分區變更後，參考98年12月22日公告之「有利於淡海新市鎮發展產業適用範圍」，擬引進「百貨公司業（F301010）」、「其他綜合零售業（F399990）」、「電影製片廠業（J404021）」、「藝文服務業（J601010）」、「觀光旅館業（J901011）」、觀光遊樂業（J904011）」、「會議及展覽服務業（JB01010）」等行業別。另考量本基地使用分區過去曾為醫療專用區，近年雖無使用需求，仍建議因應未來地區醫療需求，並兼顧廠商經營彈性，可引入「醫療診所」、「長期照護機構」、「產後護理機構」等醫療設施使用。

●本計畫變更後，產業專用區可發揮鄰近捷運車站優勢，引入多元產業與複合機能，建構引導大眾捷運導向之職、住、遊等完善都市發展空間；捷運開發區可配合淡海輕軌之捷運車站設置，適時提供必要性設施與服務機能，形塑淡海新市鎮之重要地標節點。淡海新市鎮特定區細部計畫之捷運開發區面積為0.30公頃，產業專用區面積為3.38公頃；細部計畫總面積為446.02公頃。本次變更內容如下:
●捷運車站專用區變更為捷運開發區
考量現行捷運車站專用區容許使用項目僅正面列舉「配合捷運車站及服務所等相關設施使用」，亦無敘明可採大眾捷運法辦理開發之規定。為避免後續使用項目之認定疑義，故將捷運車站專用區變更為捷運開發區，適用大眾捷運法，並依中心商業區管制容許使用項目。
●倉儲批發專用區變更為產業專用區
配合本案空間發展潛力與定位，擬變更使用分區為產業專用區。為保留兩筆地號土地之整體開發彈性，變更後「產業專用區」之容許使用項目係參考現行都市計畫之中心商業區規定，以確保計畫區引進產業與商務機能。

●本計畫交通動線於車行出入口留設包含捷運開發區之濱海路側主要出入口，以及產業專用區中山北路與濱海路側出入口為原則，並視交通影響評估結果，調整出入口位置、動線與數量，並視需求設計退縮，於基地內調節減少車流延滯情形。
●整體規劃之車行動線如下：本計畫變更範圍主要聯外道路為淡金公路，由淡金公路往南可銜接淡水、臺北市區方向，往北銜接三芝、石門等北海岸地區；而透過北側濱海路及西側中山北路可深入連結淡海新市鎮。本案車行出入口以留設於濱海路與中山北路為原則，考量本基地周邊道路特性與周邊新市國小、淡水行政中心、賣場等各項設施之道路使用情形，變更範圍車行出入口位置建議，捷運開發區於濱海路側設置主要出入口(小客車、機車、轉運大客車)；產業專用區以中山北路與濱海路側進出為原則，分散車流。